為省傭金，購房者換了中介簽單2019年4月，業主曾先生與某房產公司簽訂房屋出售委托書，委托某房產公司出售曾先生的房屋。2021年7月，李先生一家看中了一公園旁的某湖景房樓盤，找到了某房產公司，該公司工作人員金先生將曾先生欲出售的房屋推薦給了有購房意向的李先生，積極促成雙方就簽約條件進行協商，中介針對房屋付款方式、擬訂房屋買賣合約等具體內容與李先生的母親楊女士多次進行溝通。意向合約中顯示總房款為1286萬元，中介收取房款2%的居間服務費用，李先生表示25.72萬元傭金高，要求降低傭金，某房產公司未同意。
此後，楊女士得知另一房屋中介公司也有涉案房屋的房源且傭金較低。2021年8月，李先生與曾先生接受該公司居間服務後簽訂房屋買賣定金合約，曾先生收到購房定金100萬元。3天後，李先生與曾先生就涉案房屋分別與該公司簽訂居間協定及居間確認書，確認該公司已經提供居間服務，居間服務費為房款的1%，李先生支付居間費12萬元。同時，李先生與曾先生就涉案房屋簽訂北京市存量房屋買賣合約及補充協定，總房款1288萬元。2021年11月，房屋過戶至李先生名下。
楊女士向某房產中介金先生表示，家裏人都很認可金先生的工作付出，但是因為公司無法降低中介費沒有達成交易，願意補償給金先生個人帶來的損失。
某房產公司得知這一情況後，認為李先生與曾先生繞開他們訂立房屋買賣合約，並辦理了該房屋過戶手續，屬於跳單行為。某房產公司為維護自身合法權益，將李先生、第三人房主曾先生訴至朝陽區法院，要求法院判決李先生支付居間服務費25.72萬元及利息。
非獨家房源﹢非直接與房主成交≠跳單？被告李先生當庭表示，他買房前找了多家房屋中介，某房產公司工作人員確實帶其看了曾先生的房屋，但是認為中介費太貴，他選擇價效比較高的一家簽約。他認為，看過房不代表有居間服務關系，和某房產公司之間沒有合約關系。他需要比較多家中介，沒有和房主私下聯系，涉案房屋有公開資訊，因此他的行為不是跳單，無需向某房地產公司支付中介費。
原房主曾先生表示，房源是公開的，某房產公司非獨家代理，某房產公司和李先生也沒有簽署書面合約。交易不成是由於某房產公司的中介費太高。根據北京市房屋買賣慣例，稅費、中介費都是應該由買家承擔，賣家不應該承擔責任。雖然某房產公司提供了帶看房服務，但是雙方沒有達成交易，故某房產公司不應該取得傭金。跳單是私下交易，逃避傭金，他和李先生沒有私下聯系，沒有逃避傭金，買方有權選擇傭金低的中介機構。
法院：「跳單」成立，須支付報酬2萬元法院經審理認為，雖然某房產公司與李先生並未簽訂書面的中介合約，但是，根據某房產公司送出的其工作人員與楊女士的微信聊天記錄內容可知，某房產公司已經向李先生提供了推薦房源、帶看房屋、交易條件磋商等服務內容，公司已經將李先生的付款方案向曾先生報告並草擬了買賣合約，李先生實際接受了某房產公司提供的服務，李先生亦明確知曉某房產公司的中介費收費標準為2%，故根據雙方意思表示及實際履約內容，某房產公司已經向李先生報告訂立合約的機會並提供了訂立合約的媒介服務，某房產公司與李先生成立事實上的中介合約關系，法院予以確認。
法院認為，交易機會是指中介人為委托人尋找和收集交易物件、交易標的、交易條件等資訊，並將相關情況報告委托人的活動。由於曾先生委托多家房屋中介公司出售房屋，該房屋並非某房產公司的獨家房源。推薦房源及帶看服務相較於買方而言履約程度低、服務價值有限，並不能完全限制李先生選擇其他同等享有涉案服務房源中介的權利，某房產公司不能因為提供過推薦房源及帶看服務而獨占買方資源、獨享此後的締約權利，這既不利於維護消費者的選擇權，也不利於中介行業從業者之間的良性、有序競爭。李先生透過其他公司居間服務完成交易的行為並不足以認定為利用了某房產公司提供的交易機會。
法院認為，媒介服務是指中介人為促成委托人與第三方達成交易，在雙方之間組織開展的磋商等活動。根據某房產公司送出其與楊女士的微信聊天記錄可知，某房產公司針對交易價格、付款節點、履約時間等主要合約條款已經協助李先生與曾先生開展了磋商，該公司已經向李先生提供了一定的媒介服務且與李先生此後實際購房的成交方案基本一致。李先生與曾先生在實際交易過程中對於彼此交易預期的建立及合約目的實作的路徑均明顯與此前某房產公司提供的磋商方案存在一定的關聯即因果關系，李先生此後的簽約購房行為在一定程度上利用了此前某房產公司提供的媒介服務的事實具有高度可能性。
法院認為，關於「繞開」行為的認定，雖然本案中李先生並非直接與曾先生簽約購房，但是，對於「繞開」中介人的行為的表現方式並不僅指向買方與賣方直接簽約的行為，亦可以表現為買方透過尋找其他中介與賣方簽約的行為，即李先生在事先接受了某房產公司部份中介服務後、透過尋找案外人中介與曾先生簽約的行為，在客觀上可以被認定為「繞開」行為，且從李先生的主觀心態方面分析，李先生自認系因為某房地產公司中介費過高才另找的收費低的案外人中介，即李先生主觀上也是為了「繞開」某房產公司，故李先生的行為從主觀及客觀角度分析均符合「繞開中介人直接訂立合約」的情況。
法院認定，李先生在事先已經接受了某房產公司針對合約主要條款提供的媒介服務後，在一定程度上利用了此項媒介服務繞開該公司與曾先生訂立買賣合約的行為，屬於違反民法典第九百六十五條的跳單行為，依法應當承擔相應法律責任。因此，綜合考慮某房產公司前期協助雙方締約磋商的服務價值、磋商及斡旋過程、服務內容等因素，基於公平原則及誠信原則，判處李先生支付某房產公司報酬2萬元，駁回某房產公司的其他訴訟請求。
宣判後，雙方當事人均表示不上訴。一審判決已生效。
觀察思考
購房者需警惕跳單法律風險
□ 魏慧彪近年來，隨著房屋交易市場及交易價格的日趨平穩，購房者對於如何在諸多中介公司之間選擇稱心如意的中介以及中介費的收費比例也更為關心，中介公司提供服務的品質和價效比顯著影響購房者的消費選擇。在中介合約法律關系中，不僅中介公司存在違背如實報告義務損害委托人利益的賠償責任風險，作為購房者亦面臨著是否構成「跳單」的法律風險。
一般情況下，購房者在考慮到不同中介機構之間不同服務內容及收費比例等因素的情況下作出的合理消費選擇並不屬於跳單，關於跳單的核心辨識特征在於購房者跳過中介以其他方式購房的行為是否實際利用了中介已經提供的交易機會或媒介服務。就媒介服務而言，這種實際利用應當是實質性地對交易產生了較為重要的影響，也就是說購房者基於中介人員的勞動成果實際享受了購房方面的安全性和便利性，客觀上明顯提高了交易成功的機率甚至基本促成了交易成功（但未簽約），則存在被認定為跳單的可能性；反之，如果這種中介服務內容對於交易而言顯著輕微或司空見慣（比如帶看），則無論從法律意義上還是社會大眾基本接受度上，都不應認定為跳單。
民法典第九百六十五條明確規定了禁止跳單條款，這既是對中介服務市場良性競爭的保護，也是對消費者合理選擇權的保護，是對交易雙方利益的平衡。首先，中介機構作為中介服務的提供者，應當充分保護消費者的全面知情權、合理交易選擇權和公平交易權，對於服務內容及收費標準應當全程公開透明，對於交易風險尤其是跳單風險應當以合理方式充分提示告知購房者，避免購房者因法律知識欠缺而產生的法律責任，真正透過提供優質的服務內容並利用正當的競爭手段取得消費者信賴。同時，作為消費者的購房者，應當嚴格遵循誠信原則和房屋買賣市場的交易慣例，充分認識到中介服務並非「免費午餐」，對於實際享受的服務內容和市場價值應當有清楚明晰的認知，尊重中介從業者的服務內容和經濟價值，充分評估和判斷更換中介的潛在違約風險，避免出現跳單的情況。
來源：中國法院網
作者： 黃碩
