房屋買賣合同中容易忽略的戶口遷移問題

標籤: 求職技巧 作者: 英文合同稽核技巧 2018-06-17 13:36:00

房屋買賣合同中容易忽略的戶口遷移問題

除非專門為了遷入戶口(包括購買學區房的情況等)或者購房人對於房屋購買之後遷入戶口有特別的需求,一般來說在房屋買賣合同中涉案房屋對應的戶口的遷出遷入往往是一個購房合同簽約雙方容易忽略的問題,但是恰恰是這個問題,卻仍不少房屋買賣合同的簽約人支付了大筆的違約金。

在約定了戶口遷出遷入條款的房屋買賣合同中,容易出現的違約情況主要包括以下幾種:

1. 房屋出賣人怠於根據合同的約定履行在一定期限內遷出戶口的合同義務,從而導致房屋買受人未能將其戶口遷入,形成損失;

2. 房屋出賣人對涉案房屋的戶口情況不瞭解不清楚,在簽訂具有戶口遷出遷入義務約定的房屋買賣合同之後才發現由於涉案房屋存在種種問題(如上一個房屋出賣人未將戶口遷走),導致房屋買受人無法在購買房屋之後將其戶口遷入涉案房屋,從而需要承擔違約和賠償責任;

3. 在房屋買賣合同成立並生效之後,由於其他原因導致房屋內的戶口無法遷出(如辦理過程遭遇困難,行政機關不作為等情況),從而導致房屋出賣人未能履行遷出戶口的合同義務,需要承擔違約責任。

在2016年北京市第三中級人民法院針對一起民事案件的判決中,(2016)京03民終711號(此判決書可通過此案號在司法文書網站wenshu.court.gov.cn進行查詢和下載)

案件基本內容:在一起自然人之間房屋買賣合同中,雙方約定房屋過戶後的110日內原房主應遷出戶口,否則按照日萬分之三支付違約金。原房主辯稱未過戶由於我國戶口管理制度不完善。法院認定:

被告辯稱戶口未遷出非其主觀故意而因法規政策問題的辯解意見,但該主張不構成法定和約定的免責事由,且其作為房屋出賣人應當在簽訂合同後意識到相應的風險和責任,故對該辯解意見法院不予採信。

對於訴訟請求中要求法院判決遷出戶口的要求:對於原告要求被告遷出戶口的訴訟請求,因該請求屬於公安機關戶籍管理範疇,法院不予處理。

由上述判決可以看出,法院認定了以下幾點:

1. 房屋出賣人辯稱的戶口未能遷出是由於我國戶口管理制度不完善所致,但所謂的戶口管理制度不完善並不是合同法上規定的免責事由,雙方亦未約定管理制度不完善可以作為不履行合同義務而無需承擔違約責任的免責條款,故法院對於被告的辯解不予認可;

2. 法院可以按照雙方在合同中的約定要求違約方支付一定金額的違約金(法院會做合理調整),但是法院卻不可直接判決由公安機關強制進行戶口的遷出遷入,因為戶口的遷出遷入屬於公安機關戶籍管理的範疇,並非法院可以強制要求辦理的民事案件判裁範圍。

這裡提示廣大賣房人和購房人,在房屋買賣合同簽署之前一定要弄清楚涉案房屋上的戶口情況,在二手房多次交易的情況下,有可能第一任房屋所有人或此前的房屋所有人的戶口還存在於涉案房屋之上,但是由於時過境遷導致原房主目前已經無法聯絡到的情況,這就為涉案房屋上的戶口遷移帶來了更大的難度,從而導致購房人的戶口無法遷入。近期的其他類似案例中,也不乏有房屋出賣人由於沒有注意到戶口遷移的義務從而導致承擔了相對較大金額的違約金,為沒有注意到戶口遷移條款而付出了不應有的代價。在簽署有關轉移戶口的義務性條款的時候務必對此予以注意。

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