房屋買賣合同中買方延期付款賣方可以解除合同嗎?

標籤: 求職技巧 作者: 英文合同稽核技巧 2018-06-21 05:51:00

在北京市第一中級人民法院2015年二審審結的一起自然人之間的房屋買賣合同糾紛案件中,根據涉案合同的約定,買方應當在2013年12月30日之前付清全款,而賣方應當在買方付清全款的當日辦理過戶手續和房屋交付手續。但是由於當時臨近春節加之買方一時資金週轉不開,故買方未能在雙方約定的2013年12月30日前付清全款,實際的付款日為2014年3月14日。在買方延遲付款的情況下,賣方以買方違約為由拒絕辦理房屋過戶手續和交付房屋,故此合同雙方產生爭議並訴至法院。

房屋買賣合同中買方延期付款賣方可以解除合同嗎?

買方認為雖然合同約定了付清全款的日期為2013年12月30日之前,但是由於客觀情況,如春節假期,以及自身資金週轉問題未能按約定付款,雖存在違約行為,但是賣方不能僅以買方延期付款為理由不再履行合同,畢竟付款只是延期,買方並未拒絕支付房款。

賣方則認為由於買方延期付款,已經構成對合同的實質性違約,雖然買方在2014年3月14日付清了全款,但是其延期支付的行為多導致的違約後果已經形成,所以賣方有權不再履行合同的約定,即為涉案房屋辦理過戶手續並交付房屋。

其實,在現實生活中,很多人對於合同違約的處理以及各方的權利義務都存在一定的誤解,有些常年從事法律工作的專業人士對此的認識也不是很清晰,而人民法院根據近些年經濟發展和維護交易穩定性的需要,其審判方式和指導思想也有些調整,這就要求準備簽署合同的當事人各方以及法律從業人士隨時關注人民法院在處理此類案件時的處理方式,與時俱進,這樣才能在違約行為出現時及時有效地維護自身的合法權益。

房屋買賣合同中買方延期付款賣方可以解除合同嗎?

在經濟活動中比較常見的一個誤解就是違約行為一旦產生,未違約方就可以立即解除合同,即使後續合同相對人繼續履行了合同,也不能改變違約的事實,從而給予非違約方拒絕履行自身義務的絕對權力。這樣的理解當然是錯誤的,特別是在違約行為可能存在不同方式和型別的前提下。那麼在房屋買賣合同中,買方常見的與付款相關的違約行為無非以下幾種:

1. 買方完全拒絕付款。這樣情況往往發生在房屋買受人簽署房屋買賣合同後出現沒有資金可供其支付的情況下(特別是改善型購房需求中買受人打算賣掉來的房屋購買更好的房屋,但此時突然遭遇政策性調整,擬購買其原房屋的第三方喪失了相關購房資格的情況),或者涉案房屋價值貶損嚴重,導致房屋買受人寧可違約放棄交易也不願意繼續履行合同的情況。

2. 買方並未完全拒絕付款,只是由於非法定可以免責的事由,比如節假日、資金週轉問題等延期付款。

3. 買方支付了一部分款項,但是後續的款項不願支付或者無力支付了。

本文重點分析上述的第二種情況,也就是雖然買方延期付款了,但是終究還是支付了款項的情況。在這種情況下,賣方有權以買方延期付款已經構成違約來行使《合同法》賦予的合同解除權嗎?

在進行分析之前,首先要了解清楚房屋買賣合同中的對待給付義務。此前的文章中曾經專門對於合同中的對待給付義務進行了分析,感興趣的朋友可以快速瀏覽一下此前的文章。對於房屋買賣合同,最重要的對待給付義務對於賣方來說就是提供符合合同約定的房屋,辦理房屋過戶手續(對於新房來說就是辦理房產證),而對於買方來說最重要的對待給付義務就是按照合同的約定付款,而這裡的付款包括及時和足額的支付合同約定的款項。由此可見,延期付款確實構成違約無疑,但是,與上述第一種情況不同的是,買方並未拒絕支付款項或者並非無力支付購房款,在一定的期限內,買方按照合同約定的方式支付了全款,這個時候賣方再以買方延遲付款違約而要求解除合同就明顯沒有法律依據了,因為延遲付款並未導致合同目的(本案中就是房屋買賣)根本性的無法實現,雖然延遲付款,但是房屋交易還可以進行。在這種情況下,賣方有權要求買方根據合同的約定支付延期付款的違約金,但是無權要求解除合同。本案中具體來說涉及兩個違約行為,第一個違約行為是買方未按照合同約定按期付款,由此形成了違約,而第二個違約行為是賣方在買方付清全款之後拒絕按照合同的約定履行辦理過戶手續和交付房屋的義務。那麼在處理上述兩種違約行為的時候,違約金是可以抵消的。

房屋買賣合同中買方延期付款賣方可以解除合同嗎?

法院對此案的判決書如下:

(2015)一中民終字第3285號(判決書全文可在裁判文書網wenshu.court.gov.cn上查詢並下載)

一審和二審法院認為:當事人互負債務,有先後履行順序,先履行一方未履行的,後履行一方有權拒絕其履行要求。互負債務是指兩項債務處於互為對待給付的地位,而且先履行一方採取了補救措施、變違約為適當履行的情況下,先履行抗辯權消失,後履行一方須履行其債務。

違約行為產生後,違約方將其違約行為變成了適當履行的,另一方的先履行抗辯權消失,雖然違約行為發生過但是經過彌補,違約方適當履行了,合同就不可以因其違約行為而解除了。

在本案中,如果僅作學術上的分析,如果賣方在買方延期付款之後的合理時間對買方進行催告,並在催告無果之後發出瞭解除合同的通知,則該通知在到達買方時合同可解除。但是進行此類操作需要深諳相關法律的規定和要求,達到其所需的形式要件(通知和到達),才能確保解除合同之法律效果的產生。如果過程中存在瑕疵,比如未經合理催告、未發出通知或無法證明通知已經送達的,則合同是否解除還存在一定的不確定性。

數位家庭综合网讯2018-06-21 05:51:00

本文『房屋買賣合同中買方延期付款賣方可以解除合同嗎?』由數位家通作者上傳並發布,數位家通僅提供信息發布平臺,文章僅代表作者個人觀點,不代表數位家通網站本身的立場,文章作者享受版權未經作者許可,不得轉載。

© www.digfamily